ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 29 июня 2004 года Дело N А 57-11843/03-18
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Саратовхлеб", г. Саратов,
на Постановление апелляционной инстанции от 23 марта 2004 г. Арбитражного суда Саратовской области по делу N А 57-11843/03-18
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Саратовхлеб", г. Саратов, к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области, г. Саратов, Обществу с ограниченной ответственностью "Брудершафт", г. Саратов, о признании недействительной государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Брудершафт" на нежилые помещения,
третьи лица: Закрытое акционерное общество "РП-2000", г. Саратов, Клочков Виктор Иванович, г. Саратов, Открытое акционерное общество "Саратовхлеб" (ранее - Открытое акционерное общество "Колос"), г. Саратов, Общество с ограниченной ответственностью "Бест Фуд", г. Саратов,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Саратовхлеб" с учетом изложенных исковых требований обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Брудершафт" на часть нежилых помещений площадью 342,3 кв. м на первом этаже одноэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 90/2, оформленного свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 64 АА N 555342 от 25.02.2003.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 19.01.2004 признано недействительным зарегистрированное право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Брудершафт", г. Саратов, на часть нежилых помещений (места общего пользования) общей площадью 93 кв. м, расположенных на первом этаже одноэтажного нежилого здания по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского,90/2, оформленных свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 64 N 555342 от 25.02.2003. В остальной части иска отказано.
При этом суд исходил из того, что договорами купли-продажи от 03.02.2003 не предусматривалось отчуждение мест общего пользования площадью 93 кв. м Общества с ограниченной ответственностью "Брудершафт", поэтому в силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации Общество не могло приобрести право собственности на спорное имущество.
Постановлением апелляционной инстанции от 23.03.2004 принятое решение изменено.
Отказано в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным зарегистрированного права собственности Общества с ограниченной ответственностью "Брудершафт", г. Саратов, на часть нежилых помещений (места общего пользования) общей площадью 93 кв. м, расположенных на первом этаже одноэтажного нежилого здания по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского,90/2, оформленных свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 64 N 555342 от 25.02.2003.
Суд сделал вывод о том, что на основании ст. ст. 130, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации 93 кв. м мест общего пользования перешли в собственность Общества с ограниченной ответственностью "Брудершафт" автоматически, так как предназначены для обслуживания помещений, приобретенных Обществом по договорам купли-продажи от 03.02.2003.
В кассационной жалобе Общество с ограниченной ответственностью "Саратовхлеб" ставит вопрос об отмене Постановления апелляционной инстанции от 23.03.2004 как принятого с нарушением ст. ст. 218, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, и оставить в силе решение суда от 19.01.2004.
Законность Постановления апелляционной инстанции от 23.03.2004 проверена в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационной инстанцией, которая считает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене с оставлением в силе решения суда от 19.01.2004.
Постановлением Администрации Октябрьского района г. Саратова от 22.06.95 N 322/1 было принято в эксплуатацию административное здание общей площадью 750,7 кв. м по ул. Чернышевского,90 г. Саратова, принадлежащее Товариществу с ограниченной ответственностью "Саратовхлеб" (ныне - Общество с ограниченной ответственностью "Саратовхлеб"). Согласно регистрационному удостоверению БТИ г. Саратова N 5658 от 26.06.95 Товарищество с ограниченной ответственностью "Саратовхлеб" являлось собственником административного здания по ул. Чернышевского,90 г. Саратова.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.
Таким образом, судебные инстанции сделали верный вывод, что Общество с ограниченной ответственностью "Саратовхлеб" в 1995 г. являлось собственником всего здания.
На основании п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Следовательно, к другим лицам право собственности на помещения в этом здании могло перейти только от истца.
Согласно экспликации к техническому паспорту на 11.09.2000 площадь мест общего пользования, расположенных на первом этаже, составляет 93 кв. м.
По договору купли-продажи от 08.09.2000 истец продал Закрытому акционерному обществу "РП-2000" нежилые помещения общей площадью 208,4 кв. м, расположенные на первом этаже. 10.08.2000 истец передал Клочкову В.И. в собственность помещения площадью 205,5 кв. м, также расположенные на первом этаже.
В свою очередь Клочков В.И. продал часть помещения площадью 179,4 кв. м Открытому акционерному обществу "Колосс" по договору купли-продажи от 22.04.2001. Открытое акционерное общество "Колосс" продало Обществу с ограниченной ответственностью "Бест Фуд" помещения площадью 172,1 кв. м, а также 1/2 доли помещения площадью 14,7 кв. м, расположенного на первом этаже. В настоящее время правопреемником Открытого акционерного общества "Колосс" является Открытое акционерное общество "Саратовский хлебокомбинат им. Стружкина (Саратовхлеб)", что следует из п. 1.1 Устава указанного Общества.
По договорам от 03.02.2003 Общество с ограниченной ответственностью "Брудершафт" купило у Клочкова В.И. помещения площадью 18,7 кв. м, 43,1 кв. м и 1/2 доли помещения площадью 14,7 кв. м, также у Общества с ограниченной ответственностью "Бест Фуд": 1/2 доли помещения общей площадью 14,7 кв. м,, нежилые помещения площадью 41,8 кв. м, 4,2 кв. м, 3,8 кв. м, 10,8 кв. м, 6,7 кв. м, 17,9 кв. м, 8,4 кв. м, 10 кв. м, 14,6 кв. м, 19,3 кв. м, 16,1 кв. м, 18,5 кв. м.
25.02.2003 Обществу с ограниченной ответственностью "Брудершафт" было выдано свидетельство серии 64 АА N 555342 о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 342,3 кв. м, находящееся на первом этаже здания по ул. Чернышевского,90/2 г. Саратова.
Как видно из технической документации, имеющейся в деле, первый этаж здания разделен на две части, имеющие отдельные входы, собственником одной части является Закрытое акционерное общество "РП-2000", другой части - Общество с ограниченной ответственностью "Брудершафт". В части этажа, занимаемой Обществом с ограниченной ответственностью "Брудершафт", расположены места общего пользования - коридоры и туалеты общей площадью 93 кв. м, которые также были включены Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в состав помещений, являющихся собственностью Общества с ограниченной ответственностью "Брудершафт", при этом в свидетельстве о государственной регистрации права в качестве правоустанавливающих документов указаны договоры купли-продажи от 03.02.2003, заключенные ответчиком с Обществом с ограниченной ответственностью "Бест Фуд" и Клочковым В.И.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание довод учреждения юстиции о том, что в связи с разделом первого этажа Общество с ограниченной ответственностью "Брудершафт", став собственником обособленной части этажа здания, приобрело и право собственности на расположенные в этой части места общего пользования площадью 93 кв. м.
Общество с ограниченной ответственностью "Брудершафт" не отрицает, что оно не приобретало места общего пользования у Общества с ограниченной ответственностью "Бест Фуд" и Клочкова В.И., считая, что они являются принадлежностью главной вещи и не требуют указания в договоре.
Между тем, как правильно указано судом первой инстанции, помещения площадью 93 кв. м не могут рассматриваться как принадлежность главной вещи (нежилых помещений), поскольку они предназначены для общего пользования (коридоры, туалеты) и могли быть приобретены ответчиком только у истца. Ни Общество с ограниченной ответственностью "Бест Фуд", ни Клочков В.И., приобретя часть нежилых помещений на первом этаже, не являлись собственниками мест общего пользования, что полностью подтверждается материалами дела, и поэтому они никак не могли продать и передать их ответчику и последний не мог стать их собственником. Предметом договоров купли-продажи могли являться лишь принадлежащие Клочкову В.И. и Обществу с ограниченной ответственностью "Бест Фуд" помещения площадью 248,6 кв. м. Кроме того, Общество с ограниченной ответственностью "Брудершафт" не является собственником всего этажа в здании, а лишь приобрело часть обособленных помещений на этом этаже. Доступ к этим помещениям осуществляется через коридоры, принадлежащие истцу, право собственности на которые незаконно зарегистрировано за ответчиком. Отсутствие у истца других помещений, кроме мест общего пользования, на первом этаже не может являться основанием для автоматического приобретения ответчиком права собственности на места общего пользования. В экспликациях к техническим паспортам места общего пользования площадью 93 кв. м указаны отдельно от других помещений, поэтому суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что они не являются принадлежностью главной вещи и не должны следовать судьбе помещений, переданных в собственность ответчику.
Поскольку собственник здания - Общество с ограниченной ответственностью "Саратовхлеб" - никому не передавал право собственности на места общего пользования площадью 93 кв. м (коридоры и туалеты), суд первой инстанции сделал верный вывод, что он и в настоящее время продолжает оставаться их собственником, несмотря на то, что все помещения на первом этаже, кроме мест общего пользования, принадлежат другим лицам.
Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в Постановлении от 10.09.2002 N 3673/02 указал, что, поскольку в настоящее время отсутствует Закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии Закон, не регулирующий спорные правоотношения. В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Договорами купли-продажи от 03.02.2003 предусмотрена только продажа части нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания. О продаже мест общего пользования в договорах не упомянуто. Поскольку договорами не предусматривалось отчуждение мест общего пользования площадью 93 кв. м Обществу с ограниченной ответственностью "Брудершафт", ответчик не мог приобрести право собственности на спорное имущество.
Следовательно, произведенная Учреждением юстиции государственная регистрация права собственности ответчика на указанные помещения является незаконной, противоречащей п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учреждение юстиции было не вправе самостоятельно включать места общего пользования площадью 93 кв. м в состав других помещений, приобретенных ответчиком по договорам купли-продажи от 03.02.2003 у Общества с ограниченной ответственностью "Бест Фуд" и Клочкова В.И.
При таких обстоятельствах дела суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования и признал недействительным зарегистрированное право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Брудершафт" на часть нежилых помещений общей площадью 93 кв. м.
В связи с изложенным Постановление апелляционной инстанции от 23.03.2004 подлежит отмене как принятое с нарушением ст. ст. 218, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации и неправильным применением ст. ст. 130, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. ст. 287 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ПОСТАНОВИЛА:
Постановление апелляционной инстанции от 23.03.2004 Арбитражного суда Саратовской области по делу N А 57-11843/03-18 отменить, оставить в силе решение от 19.01.2004.
Взыскать с Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области, г. Саратов, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Саратовхлеб", г. Саратов, государственную пошлину в сумме 250 руб. по кассационной жалобе.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Брудершафт", г. Саратов, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Саратовхлеб", г. Саратов, расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе в размере 250 руб.
Исполнительные листы выдать.
Поручить Арбитражному суду Саратовской области расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе перераспределить в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Настоящее Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
